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昆明仍有许多小区无土地证 都市时报 记者曲鸣飞
《昆明市已购住房土地使用权登记规定（征求意见稿）》（以下简称规定）11日召开听证会，将对现行的《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定》进行修订，要求房屋所有权证和土地使用权证，二者缺一不可。
昆明主城发证率逾九成
房屋所有权证是证明房产合法与否的法律依据，而土地权使用权证则是盖住房所占用的土地合法与否的法律依据。
依照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部69号令）规定，上市交易的已购公有住房和经济适用住房，必须同时提交“房屋所有权证”和“土地使用证”。土地使用证是住房流通的前提条件、也是城镇住房拆迁补偿不可缺少的要件。
昆明市国土资源局公示信息显示，目前，主城四区累计完成已购住房土地登记发证70多万宗，发证率达90%以上。不过放眼全市，因为种种原因，仍然没有办到土地权使用证的购房者却大有人在，现行的《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用房土地使用权登记规定》已不能完全适用。
还有许多小区未拿到土地证
昆明市国土资源局调查显示，部分小区开发商因各种原因未主动为小区住户申办个购登记，此类情况在14个县（市、区）均大量存在。其中五华区有江东小康城、苏家塘京城小区等38个小区，较为突出；官渡区有云大知城、星体花园等；晋宁县有20余个新建小区；富民县有15个小区；安宁市有万辉新城、宝兴花园等新老小区。
部分小区开发公司已注销或小区权属资料遗失，导致无法办理已购住房土地登记，此类问题盘龙区比较突出，如龙泉花园、金星托福园、胜利花园二期、水晶花园、白龙小区等数十个小区，官渡区、呈贡区也有此类情况。
部分小区因开发商违规使用土地，如在划拨土地上建盖商品房，无法办理已购住房土地登记，此类现象主城五区均有存在，官渡区、呈贡区较为突出，如德缘小区、佳湖新城小区、船房小区等。
因开发商直接在集体建设用地上建盖商品房，无法办理已购住房土地登记，如官渡区五里小区和县区一部分老小区等。
开发商因土地手续不全不能提供大证为住户办理已购住房登记，特别是“8·31”清非用地，此类情况主城五区较为突出，如盘龙区春江小区，官渡区东骧神骏小区、日新商业街等。
因开发商建设超占土地证面积过大，超出部分不能办理已购住房登记。如白龙小区、白龙新区等。 | |
无土地证暗藏5大危害
业内人士分析认为，如果没有土地证，业主可能面临5大潜在危害。
首先，开发商可以霸占着你的土地证大肆做文章。我们购买的商品房，大多为公寓式住宅。在售房时已将房屋所占土地及附属公共用地计入房屋总价，购房人应共同享有这部分土地的使用权。但若不办理住房用地登记，这部分土地的权利及范围就不能在法律上予以明确，容易被其他人侵犯。如果土地使用权分割证仍然在开发商手中，开发商就可以不断地违规建设，侵占公共用地，您的权益就受到了侵害。
其次，房屋没有土地使用权证，就不能合法上市出售。
第三，没有土地证，房屋所有权人就无法办理房产抵押贷款登记。
第四，没有土地证，你还会惹上不明不白的债务风险。购房人没有住房用地土地使用证，住房用地土地使用权有被原土地使用者(开发商)转让、抵押或因其他债务问题而遭受司法执行的危险。原因在于此时土地使用权证载明的权利人仍为开发商，土地使用权证仍在开发商手里。
此外，没有土地证，拆迁安置时，你只能得到地上建筑部分的赔偿，而得不到土地部分的补偿。最为关键的是，期限届满，不能申请自动延期。
已购住房土地登记程序
（1）申请。申请人持相关材料到所在地县（市、区）人民政府国土资源行政主管部门提出已购住房土地使用权首次或变更登记申请。
（2）权属审核。国土资源行政主管部门根据调查结果，对申请登记的土地进行权属审核，按规定予以公告，公告时间为30天。
（3）注册登记。经县（市、区）人民政府批准登记后，由相应的国土资源行政主管部门进行注册登记。
（4）颁发土地证书。县（市、区）国土资源行政主管部门代表本级人民政府填写土地证书，向土地使用者颁发证书。
备注：土地登记申请人应进行土地登记相关资料的收集准备。其中，地籍调查和土地权属来源证明等资料，可以由申请人委托有资质的专业技术单位对申请登记的土地进行地籍调查或土地查询等代理事务；进行地籍调查和土地查询等资料收集准备工作的时间不计入办理时限内。
申请已购住房土地登记的，应当向国土资源管理部门提交下列文件资料：
（1）土地登记申请书；
（2）原土地使用者身份证明；
（3）购房者身份证明；
（4）原土地使用权证书、购房合同等土地权属来源证明文件资料；
（5）房屋所有权证；
（6）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
（7）由委托代理人申请土地登记的，还应当提交委托书和代理人身份证明；
（8）补办出让手续的，还应当提供土地出让合同及土地出让金缴纳凭证；
（9）法律法规规定的其它证明材料。
备注：已购住房变更土地登记时，除按本规定第八条提供相关材料以外，还应提交以下材料：
（1）已购住房所占土地是以出让方式取得土地使用权的，须提交房屋买卖、交换、析产、赠与等协议及相关契税缴纳凭证。
（2）已购住房所占土地是以划拨方式取得土地使用权的，应在合同签订之日起30日内持《国有土地使用证》、房屋买卖、交换、析产、赠与等协议、《房屋所有权证》到所在县（市）区国土资源管理部门办理土地使用权出让手续，按房屋成交价的1%缴纳土地使用权出让金后，再办理土地变更登记。
（3）已购住房土地使用权是通过继承方式取得的，依据生效的法律文书，办理土地使用权变更登记，土地使用权类型保持不变。
八问“新政”
已购住房土地使用权登记包括哪些内容？怎么办理土地证？需要缴纳多少出让金……对此，记者梳理8大问题，帮你解答相关疑惑。
问题1
什么是已购住房土地使用权登记？
答：已购住房土地使用权登记，包括对已购住房土地使用权进行的首次登记和变更登记。
问题2
登记费用由谁承担？
答：规定要求，已购住房土地使用权首次登记，应当自领取房屋所有权证之日起30日内，由原土地使用者（房地产开发商或建房单位）负责为购房者统一申请土地登记，登记费用由购房者交纳。
原土地使用者主体灭失的，可由房屋所有权人申请登记。
不过，2004年4月21日以后新建商品住宅的土地证书由开发商办理，费用由开发商负担。
已购住房土地使用权变更登记，由房屋所有权人申请土地登记。
问题3
无法提供相关资料怎么办？
答：因土地证书遗失等客观原因，无法提供原土地权利证书等相关资料的，由原土地使用者申请土地注销登记，公告注销原土地证书后，可直接申请办理已购住房土地登记。
问题4
该交多少土地使用权出让金？
答：已购住房土地使用权补办出让手续中，统一按房屋成交价的1%缴纳土地使用权出让金。
经济适用房等保障性住房上市交易时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；未确定具体交纳比例的，可参照该规定，按房屋成交价的1%缴纳土地使用权出让金。
问题5
如何计算土地出让权的起止时间？
答：已购住房土地使用权为出让等有偿方式取得的，登记时土地使用权终止日期与原土地使用者登记终止日期保持一致。
已购住房宗地内其它配套用房，其对应土地使用年限以原出让年限起算点为准，按房屋合法批准用途确定土地剩余使用年限，不得超过原出让年限的终止日期，同时也不得超过该类用途法定最高年限。
原出让年限起算点为出让土地使用权取得的初始时间。
问题6
多长时间可办结完土地登记审查手续？
答：资料齐全的土地登记，县（市、区）国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起20日内办结土地登记审查手续，经县（市、区）人民政府批准登记造册，核发土地权利证书。
已购住房土地使用权登记中，涉及非住宅用途的房屋，房屋与土地用途不一致的，按省、市相关规定办理；对改变用途需补签出让合同，补交土地出让金的土地，补办出让手续后方可申请土地登记。
问题7
哪些土地可不进行面积分摊？
答：房屋所有权人办理土地使用证时，国土资源管理部门应当对原土地使用者的《国有土地使用证》进行面积核减或注销。
已购住房原宗地范围内公共场所、公用设施和物业服务用房明确属于全体业主共有的，土地使用权属于全体业主，此部分土地使用权不进行面积分摊，不颁发土地证书，未经城市规划、国土资源管理部门同意不得改变土地用途。
此外，已购住房原宗地范围内工矿仓储、商服等非住宅用途的部分，土地使用权未依法发生转让的，登记在原土地使用者名下。土地使用权已发生变更的，应依法办理土地使用权变更手续。
问题8
完善已购住房土地登记发证有何用处？
答：完善已购住房土地登记发证为征收土地有偿使用税提供了依据。中国依法实行国有土地有偿使用制度。1988年11月1日开征的“城镇土地使用税”和1994年1月1日开征的“土地增值税”都是以土地面积、等级、价值为基础计算出来的。
土地作为不动产，其不可移动性决定了土地登记的内容除权利人外，还包括土地面积、用途、等级、价值等因素，这些因素也是土地有偿使用税的计税依据。因此，开展城镇住房土地登记发证，不仅可以规范房地产交易秩序，也是防止国有土地资产流失的有效措施。
（都市时报 记者朱绍平）
文章转自：昆明信息港 http://www.km.gov.cn/structure/sylm/kmxwxx_265371_3.htm
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